IGD - Ebitda trimestrale pari a 24,8 mln, +2% a parità di perimetro

IGD SIIQ, uno dei principali player in Italia nella proprietà e gestione di Centri Commerciali, ha approvato i risultati del primo trimestre 2025. Nel periodo, i centri commerciali del gruppo in Italia hanno registrato ingressi in crescita del +1,3% su base annua, mentre i fatturati degli operatori sono rimasti stabili (-0,4%).

Le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo hanno invece visto un calo del -1,7%, a causa dell'effetto calendario, con il mese di febbraio che ha avuto una giornata in meno e la Pasqua che lo scorso anno era stata a marzo.

Nel periodo, IGD ha proseguito l'attività di leasing. Il tasso di occupancy delle gallerie si è attestato al 95,49%, continuando l'incremento registrato trimestre dopo trimestre (+82bps vs 31 dicembre 2024; + 133 bps vs 31 marzo 2024).

Il tasso di occupancy medio di gallerie più ipermercati ha raggiunto il 95,95%, +74bps rispetto al 31 dicembre 2024 (+119 bps vs 31 marzo 2024).

I primi tre mesi dell’anno hanno visto diverse importanti aperture: Ikea ha fatto il suo ingresso nella rete IGD inaugurando il primo Plan & Order Point all’interno della galleria commerciale La Favorita (Mn), mentre Courir ha aperto il primo negozio in Italia a Puntadiferro (Fc). JD Sports ha inaugurato un nuovo punto vendita presso il centro commerciale ESP (Ra).

Nel periodo, sono stati rinegoziati 48 contratti fra rinnovi (23) e turnover (25) che hanno portato a un incremento medio di canoni su tali contratti del +0,7%. Questo è il quarto trimestre consecutivo in cui viene registrato un upside sui canoni.

In Romania, le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno registrato buone performance operative: nel corso del trimestre sono stati sottoscritti 57 contratti tra rinnovi (56) e turnover (1), segnando un importante incremento dei canoni netti sui rinnovi pari al +13,5%, legato all’operazione di riduzione dei costi a carico della proprietà. Il tasso di occupancy è risultato pari al 95,73%, in lieve diminuzione (-10bps) rispetto al 2024.

Risultati economico-finanziari

Nel trimestre, il Net rental income freehold (che non considera gli asset in leasehold) è risultato pari a 25,1 milioni di euro, -12,8% su base annua per effetto della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024 (c.d. Portafoglio Food). A perimetro omogeneo, il dato risulta in incremento del +2,4% grazie a una efficace attività di leasing.

L’Ebitda della gestione caratteristica si attesta a 24,8 milioni di euro, in calo di 3,8 milioni di euro su base annua in seguito alla cessione, mentre a perimetro omogeneo registra +2,1%. L’incidenza sui ricavi lordi è pari al 72,2%.

Il risultato della gestione finanziaria complessiva è pari a -17,8 milioni di euro, inferiore di 0,7 milioni rispetto al primo trimestre 2024 (3,9%).

Il risultato, depurato dagli oneri contabilizzati in accordo all’IFRS 16 e dalle partite non ricorrenti legate al rimborso di bond e finanziamenti, è pari a -12,1 milioni di euro, con un miglioramento di 3,7 milioni di euro su base annua (23,4%).

La riduzione degli oneri finanziari ricorrenti è dovuta principalmente al significativo miglioramento della posizione finanziaria netta realizzato con le dismissioni del 2024 e del 2025.

Il Gruppo chiude il trimestre con un utile netto pari a 1,6 milioni di euro, dopo aver contabilizzato ammortamenti, accantonamenti e oneri straordinari per 4,9 milioni.

L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 10,2 milioni di euro, in linea rispetto al primo trimestre 2024 (-0,9%), nonostante la variazione del perimetro del portafoglio che è stata compensata dai minori oneri finanziari ricorrenti.

Asset management 

Nell’ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno sono 35 gli appartamenti già venduti a fine marzo 2025 all’interno del comparto residenziale di Officine Storiche; restano 7 unità, la cui vendita è attesa nel corso dell’anno. 

E' stato inoltre completato il restyling totale dell’ipermercato a insegna Coop Gruppo Radenza all’interno del centro commerciale Katanè (Ct) ed è stata compiuta l’inaugurazione presso le Porte di Napoli del nuovo ipermercato a insegna Sole365.

Per quanto riguarda le attività di disposal, l’evento principale del trimestre è stata la dismissione del primo centro commerciale incluso nel portafoglio detenuto in Romania. Il centro commerciale “Winmarkt Somes” situato a Cluj è stato ceduto per un importo complessivo pari a circa 8,3 milioni di euro in linea con il book value.

Sono in corso trattative per la cessione di altri asset non core per ulteriori 12 milioni di euro.

Struttura finanziaria

Sulla struttura finanziaria del Gruppo ha inciso positivamente l’operazione di rifinanziamento di tipo secured per 615 milioni di euro. Con questi proventi, il 4 marzo, IGD ha potuto rimborsare integralmente i bond esistenti, che rappresentavano gli strumenti più onerosi in carico alla Società.

Grazie all'operazione, il tasso medio ponderato del debito al 31 marzo 2025 risulta pari a 5,60%, da confrontarsi con un costo medio del debito nel 2024 pari a 6,04%.

Il rifinanziamento ha inoltre consentito di eliminare la concentrazione di scadenze finanziarie esistente in precedenza e di estendere a 5,1 anni la durata media del debito (2,6 anni al 31 dicembre 2024).

Al 31 marzo 2025 il rapporto Loan to Value è risultato pari a 44,2%, in calo di 20bps rispetto al 31 dicembre 2024. La società vuole proseguire il percorso di ulteriore riduzione del Loan to Value.

Il tasso di copertura degli oneri finanziari (ICR) è risultato pari a 2,0x.

Dividendi 

L’Assemblea degli Azionisti ha approvato la distribuzione di un dividendo relativo all’esercizio 2024 pari a 0,10 euro per azione, per un ammontare totale pari a euro 11.034.190,30.

Il dividendo sarà messo in pagamento, con stacco della cedola n. 7 il 12 maggio 2025 (ex date), a partire dal 14 maggio 2025, record date 13 maggio. 

La dichiarazione dell’A.D. Roberto Zoia

“I risultati del primo trimestre 2025 mostrano i primi, significativi effetti del rifinanziamento annunciato a febbraio che, oltre all’allungamento della durata media delle scadenze, portano ad una riduzione del tasso medio ponderato del debito che oggi è sceso al 5,6%. Guardiamo con attenzione al mercato dei capitali per valutare l’opportunità di finalizzare nuove operazioni e così proseguire la strategia di riduzione del costo. Continuiamo a monitorare anche le migliori opzioni per la dismissione di asset non core, come la cessione realizzata a febbraio di un centro commerciale del portafoglio rumeno. Il percorso di crescita della gestione caratteristica, uno degli obiettivi strategici del nostro Piano Industriale, continua trimestre dopo trimestre ed è sempre più visibile nei numeri. Abbiamo registrato, infatti, un andamento positivo del business operativo, con una crescita dei ricavi netti da locazione like for like e un incremento del livello di occupancy delle nostre gallerie.”.

Cosa fa IGD

Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. è uno dei principali player nel settore immobiliare retail in Italia: possiede un ampio portafoglio di centri commerciali dislocati su tutto il territorio nazionale, che gestisce tramite strutture interne di asset, property, facility e leasing
management.

IGD opera inoltre come service provider, gestendo anche portafogli di terze parti istituzionali. Presenza capillare sul territorio, solidità patrimoniale, capacità di elaborazione, controllo e gestione di tutte le fasi del ciclo di vita dei centri, sia di proprietà sia di terzi, e investimenti nell’innovazione commerciale e tecnologica, consentono a IGD di posizionarsi quale operatore di riferimento nel settore immobiliare retail.

La società, quotata sul segmento STAR di Borsa Italiana, è stata la prima a entrare nel regime SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata) nel nostro Paese.

Il patrimonio immobiliare al 100% di proprietà di IGD, valutato in oltre 1.694,2 milioni di euro al 31 dicembre 2024, comprende in Italia, tra gli altri, 8 tra ipermercati e supermercati e 25 tra gallerie commerciali e retail park e include un portafoglio di centri commerciali situati in 13 città in Romania, che gestisce direttamente sulla base del medesimo modello adottato in Italia.

La Società detiene, inoltre, il 40% di due Fondi immobiliari in cui rientrano complessivamente 13 ipermercati, 4 supermercati e 2 gallerie commerciali per i quali IGD gestisce le attività di project, property & facility management.