Igd Outperform - Ritorno al Pagamento dei Dividendi e Solida Guidance

Nel quarto trimestre del 2024, FFO e dividendo hanno superato le aspettative. Giovedì scorso, IGD ha riportato risultati leggermente migliori del previsto a quasi tutti i livelli. Nello specifico, i ricavi totali si sono chiusi a 37.6 milioni di euro (-4.6% su base annua, influenzati dalla cessione del portafoglio; +2.7% rispetto alle nostre stime), l'EBITDA a 24.2 milioni di euro (-10% su base annua; 2% sopra le stime), e il risultato netto si è chiuso in positivo con 1.4 milioni di euro (rispetto alla nostra aspettativa di 13.8 milioni di euro, anche a causa di una rettifica negativa di 5.6 milioni di euro del fair value del portafoglio), mentre il FFO si è chiuso a 8.8 milioni di euro (-20% su base annua ma 6% sopra le aspettative). Sul bilancio, la NFP è risultata pari a 806 milioni di euro (rispetto ai 803 milioni di euro), mentre il NAVps si è chiuso a 8.94 euro, in linea con le aspettative e in calo del 3% rispetto al valore di fine anno fiscale 2023. Grazie alla recente acquisizione di una linea di credito che consente il rimborso integrale delle obbligazioni in essere, il consiglio ha proposto un DPS di 0.10 euro, circa il doppio delle nostre aspettative.

Analisi

La valutazione del portafoglio like-for-like si sta stabilizzando. Il portafoglio totale di IGD è stato valutato a 1.69 miliardi di euro (escludendo gli investimenti azionari e le proprietà in leasing), sostanzialmente stabile rispetto ai valori di fine anno fiscale 2023 (-0.46% su base annua). La valutazione dei centri commerciali è aumentata dello 0.5% su base annua, mentre la valutazione dei supermercati è diminuita del 3.7% su base annua, con lo yield iniziale netto dell'intero portafoglio italiano che è aumentato leggermente al 6.2% rispetto al 6.0% alla fine dell'anno fiscale 2023. Il portafoglio rumeno è sceso del 4% su base annua a 117 milioni di euro (inclusi 8.5 milioni di euro recentemente venduti), con lo yield iniziale netto aumentato al 7.6% dal precedente 6.7%.

Solida guidance per il 2025. Il management ha fornito una guidance per il 2025 di FFO di 38 milioni di euro, in aumento del 6,5% su base annua. Questa stima include l'impatto delle cessioni previste nel portafoglio rumeno secondo i target presentati nel Business Plan (circa 20 milioni di euro nel 2025).

Principali messaggi dalla call. Valutazioni del portafoglio: il mercato delle transazioni sta finalmente iniziando a muoversi - il che dovrebbe aiutare le valutazioni - e il management ritiene che nel 2025 possa verificarsi una certa compressione nel tasso di sconto e/o nel tasso di uscita utilizzato dagli valutatori. Spesa dei consumatori: questa rimane uno degli elementi chiave da monitorare (anche per quanto riguarda le valutazioni del portafoglio); la situazione è ancora poco chiara, ma alcuni prodotti, specialmente quelli per la cura personale così come gioielli e fragranze, stanno ottenendo risultati molto attraenti (anche i ristoranti stanno andando piuttosto bene).

Variazione nelle stime

Aggiornamento delle stime e target price. Stiamo aumentando il nostro FFO per il 2025-26 in media del 7%, principalmente grazie a minori oneri finanziari, e ora si posiziona leggermente sopra la guidance (i nostri numeri non includono ulteriori potenziali dismissioni). Abbiamo lasciato invariate le stime del DPS per il 2025 (0.15 euro) e abbiamo confermato il NAVps (si noti che assumiamo solo un aumento dello 0.25% nella valutazione del portafoglio). Il nostro target price si sposta a 3.20 euro (da 2.90 euro) grazie all'aumento delle stime e al rollio del DCF, ed è ancora basato su un mix di metodologie NAV, FFO e DCF.

La view degli analisti

Giudizio: OUPERFORM confermato, TP a 3.2 euro (da 2.90 euro). Il rifinanziamento di 615 milioni di euro firmato di recente è altamente positivo, in quanto consente la riprogrammazione delle scadenze, una riduzione del costo del debito e l'annullamento dei vincoli sul pagamento di un dividendo volontario. Il titolo rimane molto interessante, a nostro avviso, (sconto del 41% su GAV e 7.1x P/FFO per il 2025-26E) specialmente considerando la stabilizzazione delle valutazioni immobiliari e le aspettative di un atterraggio morbido per l'economia europea. Chiaramente, la direzione del percorso dei tassi di interesse rimarrà anche un driver chiave per il titolo.