IGD- Un altro trimestre di KPI in miglioramento

Analisi

Risultati 4Q25: P&L sotto le stime ma FFO migliore del previsto. Ieri IGD ha riportato risultati 4Q25 leggermente sotto le aspettative a livello di P&L ma migliori in termini di FFO. In particolare, i ricavi totali si sono attestati a Eu35,5mn (-3,9% vs le nostre stime); l’EBITDA a Eu24mn, includendo Eu-0,2mn dal trading (-1% YoY e 6% sotto le aspettative); l’utile netto a Eu14,4mn, negativamente impattato da alcune one-offs; e l’FFO a Eu10,1mn (+8% YoY e 17% sopra le attese). Sullo stato patrimoniale, la NFP è arrivata a Eu790mn e la NAVps si è attestata a Eu9,1 (Eu9,2 atteso) o +1,8% YoY.

Solida performance operativa. Il trimestre ha visto il tasso di occupancy dei mall salire leggermente a 95,63% (+96bp vs YE24; +8bp vs 1H25), mentre il tasso di occupancy per mall più hypermarkets è migliorato a 96,6%, anch’esso in aumento di +7bp rispetto a 1H25. Per l’intero 2025, i renewals + re-lettings in Italia (10,8% dei canoni totali dei mall) hanno mostrato un upside dell’1,4%.

Aumento del valore del portafoglio core. L’intero portafoglio di IGD è stato valutato a Eu1,70bn (escludendo equity investments e leasehold properties), in miglioramento dello 0,6% YoY. Il portafoglio core italiano (Eu1,56bn) è salito dell’1,8% vs YE24, con la valutazione degli shopping malls in crescita fino al 2,1% YoY (dopo il +0,5% registrato in 1H25), mentre la valutazione degli hypermarkets (12% del portafoglio italiano) è scesa dell’1% YoY. È importante notare che l’aumento della valutazione del portafoglio è stato ottenuto solo grazie alla performance operativa degli asset, poiché sia il WACC sia i cap rates sono rimasti invariati.

La guidance 2026 sull’FFO appare conservativa. Il management ha inoltre fornito la guidance per FY26, che prevede un FFO di Eu45mn, in aumento del 9,4% YoY. Questa guidance appare conservativa e include l’impatto di circa Eu50mn di ulteriori disposals sul portafoglio rumeno, con un impatto sull’FFO stimabile in ca Eu1,0–1,5mn.

Messaggi dalla conference call. Sales dei tenant: gennaio è stato positivo, con vendite in ottima performance. Food & beverage sta crescendo con forza e apparel, pur essendo stato ridotto, resta una delle categorie più attrattive, insieme a personal care, ecc.; Dividend: a partire dal dividend di Eu0,15 per il 2025 (pagato da utili tax-exempt senza intaccare le riserve), il trend di crescita continuerà in modo sostenibile e legato ai risultati. Il management ha aggiunto che il DPS è atteso crescere più velocemente dell’FFO e dipenderà anche dall’andamento del prezzo dell’azione.

Variazione nelle stime

Modifica delle stime e TP. Abbiamo sostanzialmente confermato le stime di FFO 2026-2028, che non includono ancora l’impatto da potential disposal. Il nostro TP passa da Eu4,10 a Eu5,00 (ancora basato su un mix di metodologie NAV, FFO e DCF) grazie al roll-over del DCF e a un aumento dei multipli P/NAV e P/FFO a un livello del 5% sopra la media storica. Si noti che abbiamo anche rimosso lo sconto di liquidità del 10%, poiché la market cap ha ora raggiunto Eu0,5bn.

La view degli analisti

OUTPERFORM confermato; target Eu5,00 (da Eu4,10). I risultati 4Q25 hanno confermato il solido momentum operativo del gruppo e il titolo rimane attraente a nostro avviso (30% di sconto rispetto al GAV e 9,5x P/FFO 1Y FWD), soprattutto considerando valutazioni immobiliari in stabilizzazione/miglioramento e il lavoro svolto (e non ancora concluso) per ridurre il costo del debito. Nei prossimi trimestri, riteniamo che una maggiore fiducia sulle valutazioni potrebbe avere un impatto positivo non solo sulla NAV ma anche sulla distribuzione del dividend; nel frattempo, la direzione dei tassi di interesse resterà anch’essa un driver chiave per il titolo.